5 Poste immo raPPort d activité 2009www.poste-immo.fr 04
L accélération de la professionnalisation
facture immobilière, ce travail va être amplifié
en 2010 et étendu à l ensemble des Métiers
du Groupe.
C est pour se rapprocher d eux que nous avons
décidé de notre organisation territoriale effec-
tive depuis le 1er janvier. Cette déconcentra-
tion en douze directions régionales reproduit
dans chaque unité l ensemble de nos savoir-faire métier. Nous avons également voulu une fonction supplémentaire, celle d ins-
pecteur de parc, dont le réseau s étoffe pour
atteindre à terme la centaine et qui renforce
notre proximité sur le terrain. Afin que les
directions régionales parviennent à un fonc-
tionnement optimum, nous leur confions une
autonomie croissante dans leurs décisions,
mais nous nous assurons également de la flui-
dité des échanges avec le siège, levier essen-
tiel pour permettre la cohérence et la continuité
de notre politique jusque dans sa mise en
œuvre.
cette nouvelle gouvernance, soutenue par une démarche intense de conduite du change-
ment, est un signe fort envers nos clients. Eux comme nous savons que l excellence de
notre relation est le garant de création de
valeur par l immobilier au sein du Groupe. En
développant les points de contact sur le ter-
rain, nous favorisons la compréhension de
leurs besoins ; en créant Solutions immobiliè-
res et Agence qui représente leur intérêt chez
Poste Immo, nous instaurons un dialogue de
confiance et de transparence, dans un vérita-
ble esprit collaboratif. Et les résultats en pro-
grès de l enquête de satisfaction que nous
avons menée après une année de ce fonction-
nement ne peuvent que nous encourager dans
la poursuite de nos efforts réciproques.
Face aux exigences de développement de son groupe d appartenance, La Poste, Poste Immo se doit d avoir une réponse d expert. Ce dialogue vertueux, créa-
teur de valeur, doit se faire de professionnels
du Courrier, du Colis, de l Enseigne, de la Ban-
que à professionnels de l immobilier. C est
l ambition d excellence que nous avons énon-
cée en 2007 dans notre plan stratégique Cap
Performance Immobilier, et que nous mettons
depuis en œuvre dans tous les rouages de
l entreprise. 2009 a vu l accélération de la pro-
fessionnalisation de Poste Immo : de ses
savoir-faire immobiliers et financiers, de sa
relation à ses clients, de son organisation et
de ses méthodes, enfin de son engagement
dans le développement responsable.
au cœur de notre expertise, les hommes. En 2009, Poste Immo a accueilli près de
270 collaborateurs, pour partie issus du
Groupe mais également choisis à l extérieur
parmi des acteurs majeurs de l immobilier.
Cette campagne de recrutement nous a permis
de mesurer l attractivité grandissante de notre
entreprise et de développer notre marque
employeur, atouts que nous devons cultiver
afin d assurer notre expertise dans la péren-
nité. Les professionnels qui nous ont rejoints
viennent structurer notre offre globale d opé-
rateur immobilier. Avec la création de Solutions
immobilières et Agence qui vient compléter
gestion d actifs, gestion de parc et maîtrise
d ouvrage , nous avons désormais quatre
grandes activités complémentaires. Cette
complémentarité même est un gage indénia-
ble d efficacité pour les Métiers du Groupe.
C est ainsi que nous avons conduit dès 2009
un chantier ambitieux d optimisation des sur-
faces de l Enseigne dans le but de réduire sa
ÉditoRiAL
l excellence passe aussi par la capacité à s entourer. Poste Immo a noué cette année plusieurs partenariats avec des experts recon-
nus dans leur domaine pour s agréger ponc-
tuellement leur savoir-faire et gagner en
performance dans les opérations qui le néces-
sitent. La création d une société commune
d études et de développement immobilier avec
Icade, foncière de la Caisse des dépôts, est la
promesse de la valorisation optimale de cer-
tains de nos actifs tertiaires, commerciaux et
logements. L engagement que nous prenons
pour les foyers avec Adoma, spécialiste du
secteur social, nous amène à nous recentrer
de façon sereine sur notre cœur de métier.
Notre projet commun avec BNP Paribas Immo-
bilier nous permet de valoriser au mieux un de
nos sites majeurs.
pour accroître notre professionnalisme, nous avons également besoin d outils de pilotage qui permettent d industrialiser cer- tains de nos process et qui sécurisent nos
décisions. Nous sommes rentrés cette année
dans la dernière étape d un projet de longue
haleine, SAPhir, cheville ouvrière majeure de
la gestion financière de notre entreprise qui
en fiabilisera les données et en autorisera un
partage transversal. Nous avons également
renforcé les fondations d une base de connais-
sance systématique du parc, qui consolide
notre politique patrimoniale et a favorisé la
réussite d une opération d ingénierie finan-
cière et immobilière d envergure pour Poste
Immo, l OPCI TPF2 dont nous avons conclu la
deuxième phase.
Tous nos actes de professionnalisation conver-
gent pour inscrire Poste Immo dans la péren-
nité. Structurer son organisation, acquérir de
nouvelles expertises, construire outils et pro-
cess, affiner sa posture commerciale, c est
préparer demain. et demain ne se fait pas sans développement responsable. Dans ce domaine également, nous nous fixons des
objectifs d exemplarité que notre apparte-
nance à un groupe historiquement impliqué
dans une démarche citoyenne commande.
Nous avons élaboré une politique qui nous
engage sur le terrain, dans le domaine social
comme dans l immobilier - sur lequel nous som-
mes particulièrement attendus en tant qu ac-
teur significatif du marché. Normes Haute
Qualité Environnementale, label Bâtiment
Basse Consommation, bail vert, énergies
renouvelables, juste dimensionnement du
parc, rénovations énergétiques, tout contribue
à la réduction de CO2 lié à nos bâtiments.
Nous avons mené notre professionnalisation à
grands pas cette année, dans un contexte éco-
nomique qui a conduit les Métiers et le Groupe
à renforcer leurs exigences financières et de
service, et dans lequel nous avons atteint nos
objectifs opérationnels et amélioré notre perfor-
mance. Nous allons inaugurer 2010 avec le
franchissement d un premier cap, celui de nos
cinq années d existence, celui de la mise en
place de nos fondations qui nous donnent à pré-
sent les pleins moyens pour innover et remplir notre mission d excellence immobilière.
a2
marc-andré feffer, Président du Conseil d administration
christian cléret, Directeur général
0
19www.poste-immo.fr 18 Poste immo raPPort d activité 2009
La performance d une politique
immobilière innovante
structuration des équipes de Poste Immo qui
ont permis, avec la création de Solutions
immobilières et Agence, de négocier avec les
bailleurs et de réaliser une large part de l éco-
nomie de 10 millions d euros attendue à fin
2010.
autre axe majeur de la politique immobi- lière, la valorisation des actifs. Celle-ci s est imposée dès 2005 devant un parc patrimonial
unique caractérisé par sa volumétrie, sa capil-
larité territoriale et son héritage historique.
Poste Immo s emploie donc à le moderniser
par des investissements significatifs d entre-
tien et de rénovation, dont les montants ont
été multipliés par quatre en cinq ans. Ces tra-
vaux comportent un large volet de développe-
ment durable afin de mettre les immeubles
existants aux normes du Grenelle de l environ-
nement et de préserver sa valeur future (green
value ou valeur verte). Sur les constructions
neuves conçues pour être adaptables , les
critères Haute Qualité Environnementale
(HQE) sont systématiquement pris en compte.
la démarche d externalisation justifiée par les besoins d investissements crois- sants du groupe s est complexifiée avec la crise et débouche sur des montages d ingénie-
rie financière différenciés au cas par cas. Elle
est fondée sur une politique de segmentation
du parc qui s opère selon la pertinence des
immeubles pour les Métiers et leur maturité
au plan immobilier, et d une veille permanente
permettant d évaluer les capacités du marché
Créée en 2005 sous l impulsion de Jean-Paul Bailly, président du groupe La Poste, pour faire de l immobilier un outil de valorisation de l entreprise et de sou-
tien à la performance des Métiers, Poste Immo
mène aujourd hui une politique immobilière
innovante, en phase avec les multiples évolu-
tions contextuelles ouverture totale à la
concurrence à l horizon 2011, crise immo-
bilière et financière, réglementation respon-
sable du Grenelle de l environnement. Le
climat économique actuel conduit à la concen-
tration de ses actions selon deux orientations
principales : la baisse de la facture immobilière
des Métiers d une part, la valorisation des
actifs et la contribution à la capacité de finan-
cement du Groupe d autre part.
la réduction de la facture immobilière passe par différents leviers. En premier lieu, l instauration d une relation bailleur-preneur
concomitante à la création de Poste Immo, et
dont la facturation de loyers, a rendu lisibles
les coûts immobiliers des Métiers. La démar-
che de rationalisation des surfaces qui s est
dès lors engagée, s est accélérée en 2009
avec le chantier de l Enseigne. Le parc total,
patrimonial et locatif, géré par Poste Immo
atteint aujourd hui un dimensionnement opti-
misé de 13 300 immeubles (7,65 millions de
mètres carrés) contre 17 000 en 2005. L an-
née 2009 a, en second lieu, été particulière-
ment favorable à la renégociation des baux
externes du fait de l évolution de l Indice du
coût de la construction (ICC) et de la
a2
str atéGie
37www.poste-immo.fr
pa rtie
Activités
poste immo rapport d activité 200936
gestion d actifs immobiliers 39
gestion du parc 43
maîtrise d ouvrage & achats 46
solutions immobilières et agence 52
56 57 Poste immo raPPort d activité 2009www.poste-immo.fr
pa rtie
Activités transverses
p pp
9 Poste immo raPPort d activité 2009www.poste-immo.fr 08
4 milliards d euros : valeur du parc patrimonial
7,7 millions de mètres carrés gérés par Poste immo, dont 4,8 millions en pleine propriété
13 300 immeubles patrimoniaux et locatifs
11 700 bureaux de poste
46 plates-formes industrielles du courrier (16 neuves, 30 transformations des sites existants)
09
Patrimoine Par sa diversité, le parc immobilier patrimonial et locatif géré par Poste immo témoigne à la fois de la pérennité et de la capacité d adaptation du groupe La Poste.
Une responsabilité patrimoniale, architec turale, urbaine et d aménagement du terri toire Aujourd hui, Poste Immo gère et valorise un
parc patrimonial et locatif d une extrême diver-
sité réparti sur l ensemble du territoire, allant
de 100 à 50 000 mètres carrés : bureaux de
poste de village, poste centrale du Louvre à
Paris, immeubles de bureaux labellisés IGH
(immeubles de grande hauteur), tel celui
de Grenoble-Chavant Si ces architectures
emblématiques contribuent à l ancrage de
La Poste dans notre histoire, ses plates-formes
industrielles de traitement du courrier et ses
bâtiments tertiaires intégrant les techniques
de construction et les normes environnemen-
tales les plus récentes inscrivent résolument
le Groupe dans la modernité.
Fier de la richesse patrimoniale du parc qui lui
a été confié, Poste Immo a à cœur de remplir
pleinement ses responsabilités de propriétaire
soucieux de transmettre un patrimoine de
qualité, d assurer un rôle central dans l urba-
nisme et l aménagement des territoires.
Avec 13 300 immeubles dont 4 208 détenus en pleine propriété , Poste Immo gère l un des plus importants parcs immobiliers patrimonial et locatif der-
rière l État.
L architecture postale s inscrit dans l histoire
durable qu entretiennent les Français avec
La Poste. Une histoire en mouvement qui
s écrit depuis la construction des relais de
poste, au xVe siècle, sous l impulsion de
Louis xI, jusqu aux plates-formes industriel-
les de tri du courrier de dernière génération
Si, au long des siècles, le parc immobilier n a
cessé de s adapter aux transformations des
métiers de La Poste, il demeure un repère
urbain et rural incontournable, et continue à
marquer le paysage français.
Au début du xxe siècle, les hôtels des postes
illustraient la puissance politique de l insti-
tution centrale. Aujourd hui, ce sont plutôt sa
performance industrielle et sa présence com-
merciale à travers son réseau postal qui sont
données à voir.
Par l architecture de ses bâtiments, une entre-
prise exprime ses valeurs, sa performance, son
pouvoir, sa position dans la société et dans son
environnement. Opportunité de discours, d ac-
tions et de rituels politiques, l architecture est
un véritable objet de communication institu-
tionnelle.
Bureaux de poste ruraux, hôtels des postes
urbains, immeubles tertiaires, équipement
industriel Parce qu il est riche de diversité,
l immobilier de La Poste offre une lecture plu-
rielle. Proximité avec les Français, valeurs de
service public, solidité institutionnelle et éco-
nomique, expertise en matière d ingénierie
immobilière, des bâtiments respectueux de
l environnement : tout donne à lire son enga-
gement responsable.
a2
un Parc ImmobIlIer en mouvement
réPartItIon des actIfs Par nature de bâtIments / Parc PatrImonIal
Pa rc
c om
m er
cia l 1
80 0 00
0 m2
Pa rc
in du
st
rie l 1
700 000 m2
Pa rc
te rti
air e 1
162 000 m 2
10 3 0
00 m 2
Social
35www.poste-immo.fr 34 Poste immo raPPort d activité 2009
73www.poste-immo.fr 72
r ésu
Ltats fin a
n cier
s
poste immo rapport d activité 2009
3 questions à roger de pampelonne, directeur financier Comment s explique la hausse du chiffre d affaires ? En 2009, le chiffre d affaires s est élevé à 508 millions d euros, soit une hausse de près de 9 % par rapport à 2008. Comme l an passé, la hausse du chiffre d affaires de Poste Immo s explique par la combinaison d un « effet prix » et d un « effet volume ». L « effet prix », c est l indexation des loyers sur l Indice du coût de la construc- tion (ICC). Cet indice a progressé de 8,85 % pour les baux patrimo- niaux. Nous l avons néanmoins plafonné à 3 % cette année dans le cadre d une formule de lissage convenue avec les Métiers. L « effet volume » provient de la mise en service de nouvelles installations. Cette hausse des surfaces louées est atténuée toutefois par la cession de 9 plates-formes industrielles intervenue fin 2008 et mi-2009, qui représente environ 250 000 mètres carrés.
Qu en est-il du résultat d exploitation ? Avant la prise en compte du résultat des cessions, le résultat d ex- ploitation est en hausse de près de 16 %, ce qui traduit comme l an dernier la maîtrise des charges immobilières et des charges de gestion. Le résultat des cessions diminue de près de moitié par rapport à une année 2008 marquée par la cession de 6 plates- formes (Akatea). Le résultat d exploitation après cessions est au final en léger recul (2,7 %) par rapport à 2008. Le résultat net s établit à 70,2 millions d euros contre 84,8 millions en 2008. Il tient compte de frais financiers en hausse, en raison de l emprunt de 200 millions d euros souscrit fin 2008, pour financer les investissements.
Poste Immo résiste plutôt bien à la crise À l exception de la diminution de notre taux de plus-value de ces- sion, la crise a peu d effet direct sur Poste Immo car nous sommes engagés dans des baux longs avec indexation et nous avons connu une hausse des surfaces en 2009. En revanche, le contexte éco- nomique pèse plus durement sur nos clients, les Métiers du Groupe, avec lesquels nous travaillons à une rationalisation de l occupation pour réduire leur facture immobilière. Les mécanismes sont mis en place pour assurer à Poste Immo l équilibre sur la durée des opéra- tions. Les premiers effets seront cependant négatifs en 2010 (aug- mentation de la vacance), et le résultat devrait donc être inférieur à celui de 2009.
Variation en valeur31/12/2008
Compte de résultat
COMPTE DE RÉSULTAT Groupe Locaposte Ciposte OPCI Groupe Locaposte Ciposte OPCI Véhicules Groupe dont
Poste Immo Immobilier Poste Immo Immobilier Poste Immo Immobilier
autres prestations de services 5 08,7 4 01,1 1 04,1 3,5 0,0 4 68,3 375,2 89,1 4,1 0,1 0,0 + 40,4 + 25,9
montant net du ca 5 08,7 4 01,1 1 04,1 3,5 0,0 4 68,3 375,2 89,1 4,1 0,1 0,0 + 40,4 + 25,9
autres produits d exploitation 13,0 12,4 0,6 0,0 0,0 14,2 12,9 1,2 0,0 0,0 0,0 1,2 0,5
Produits d exPloitation 521,7 413,5 104,7 3,5 0,0 482,5 388,1 90,4 4,1 0,1 0,0 + 39,2 + 25,4
achats consommés 12,3 9,5 2,8 0,0 0,0 5,2 3,2 1,9 0,0 0,0 0,0 7,1 6,3
autres charges d exploitation 179,5 81,1 94,4 2,8 1,2 194,7 104,9 84,0 2,3 3,6 0,0 + 15,2 + 23,8
impôts et taxes 42,3 42,0 0,2 0,1 0,0 40,1 40,0 0,1 0,0 0,0 0,0 2,2 2,0
charges de personnel 34,1 34,1 0,0 0,0 0,0 12,7 12,7 0,0 0,0 0,0 0,0 21,4 21,4
dotations amortissements
et provisions 141,1 131,7 9,4 0,0 0,0 131,3 124,2 7,2 0,0 0,0 0,0 9,8 7,5
Charges d exPloitation 409,3 298,4 106,8 2,9 1,2 384,0 285,0 93,2 2,3 3,6 0,0 25,3 13,4
résultat avant impôts
des cessions des immeubles 15,3 6,8 0,1 0,0 8,6 39,1 11,2 0,0 0,0 27,9 0,0 23,8 4,4
résultat avant impôts
des cessions des titres 5,6 5,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + 5,6 + 5,6
autres achats et produits divers 4,5 3,2 3,8 0,0 3,9 5,1 3,0 2,2 0,0 5,8 0,0 + 0,6 + 0,2
résultat d exPloitation 128,8 130,7 6,0 0,6 3,5 132,5 117,3 5,1 1,8 18,4 0,0 3,7 + 13,4
Charges et Produits finanCiers 23,1 22,5 0,1 0,5 0,0 9,5 9,0 0,8 1,9 0,0 2,2 13,6 13,5
résultat Courant
des entrePrises intégrées 105,7 108,2 6,1 0,1 3,5 123,0 108,3 5,9 0,1 18,4 2,2 17,3 0,1
imPôt sur les résultats 36,9 39,2 2,2 0,0 0,1 37,8 38,3 2,0 0,0 1,5 0,0 + 0,9 0,9
résultat net
des entrePrises intégrées 68,8 69,0 3,9 0,1 3,6 85,2 70,0 3,9 0,1 16,9 2,2 16,4 1,0
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Quote-part de résultat des sme 1,5 0,0 0,0 0,0 1,5 0,3 0,0 0,0 0,0 0,3 0,0 + 1,8 0,0
dotation nette aux écarts d acquisition 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
résultat net de l ensemble Consolidé 70,3 69,0 3,9 0,1 5,1 84,9 70,0 3,9 0,1 16,6 2,2 14,6 1,0
Part revenant
aux intérêts minoritaires 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
résultat net de l exercice 70,3 69,0 3,9 0,1 5,1 84,9 70,0 3,9 0,1 16,6 2,2 14,6 1,0
31/12/2009
En millions d euros
32 33 Poste immo raPPort d activité 2009www.poste-immo.fr
str atéGie
hIstorIque des notes globales obtenues 283 réponses au questionnaire 2009 au lieu de 158 et 245 sur les deux précédents.
5.17 5.41
5.70 6.24
n ov
2 0
0 7
m ai
2 0
0 7
n ov
2 0
0 8
n ov
2 0
0 9
focus PartenarIats clIents Après la signature des contrats de partenariat avec l Enseigne et le Courrier, c est au tour de La Banque Postale de montrer sa confiance à Poste Immo en signant le 30 octobre 2009 un contrat de partenariat, répondant comme les deux précédents aux spécificités et aux besoins du Métier concerné. Ce contrat de partenariat a innové avec la mise en place d une gestion dédiée, afin de répondre avec toujours plus d efficacité aux attentes de nos clients et partenaires. Poste Immo a proposé au Colis de s inscrire dans un engagement mutuel de performance au travers d un plan d actions structuré autour des attentes de son client avec l installation d un dispositif équivalent de gestion dédiée.
Le contrat de partenariat avec l Enseigne vient de fêter sa première année et les deux partenaires ont lancé une enquête auprès de leurs filières respectives afin d effectuer un premier bilan de cette période probatoire. Premier constat, une satisfaction unanime des deux parties, le contrat de partenariat a facilité et fluidifié les relations entre les partenaires. La mise en place d indicateurs de performance a permis une approche plus objective et une volonté commune de mettre en place les process nécessaires pour réussir ensemble les objectifs et les enjeux de demain.
Direction commerciale, de la stratégie et du
développement, permet une optimisation des
relations basées sur l écoute, la proximité et
l anticipation des besoins, dans une attitude
solidaire.
le client, au cœur de l organisation de poste immo Poste Immo place ainsi ses clients au cœur de
son organisation. Il s adapte à eux dans ses
modes opératoires, dans les instances de
concertation et de validation - au siège et en
directions régionales - en tenant compte de
leurs caractéristiques, du dimensionnement
de leur parc et de leurs modes de pilotage. Le
Colis et la Banque Postale bénéficient notam-
ment d une gestion dédiée tandis qu une ges-
tion plus déconcentrée est mise en place pour
l Enseigne et le Courrier. Illustration majeure
de la politique de personnalisation de Poste
Immo, la structure (opérationnelle depuis le
1er janvier 2009) en 12 directions régionales
rassemble désormais 1 100 professionnels et
mise sur la proximité pour renforcer l efficacité
des réponses apportées.
le contrat de partenariat, gage de succès Le contrat de partenariat et de service a été
conçu pour fixer de façon concrète et formelle
Assurance de la professionnalisation de son offre, Poste Immo s engage à apporter à ses clients des solutions immobilières globales, solidaires et respec-
tueuses des enjeux environnementaux et
sociaux. Avec la création de Solutions immo-
bilières et Agence défendant l intérêt de l oc-
cupant, sa proposition de services est
désormais complète - commercialisation, ges-
tion technique et locative, gestion d actifs et
développement de projets immobiliers. La
partenaires
La professionnalisation d une relation de confiance définie par cap Performance immobilier comme moteur de la création de valeur immobilière, la relation partenariale client/fournisseur entre Poste immo, les métiers et le Groupe, repose sur la confiance mutuelle et la structuration des échanges.
en accompagnant depuis de nombreuses années les stratégies industrielles et commerciales de nos clients, Poste immo a acquis une véritable culture du service basée sur l écoute, la proximité et l anticipation des besoins. nous plaçons nos clients au cœur de nos enjeux et de notre organisation.
Bertrand Chevalier, directeur commercial, de la stratégie et du développement de Poste Immo
focus enquête de satIsfactIon Nos clients nous encouragent à poursuivre nos efforts vers l excellence immobilière. Fin 2009, nous avons interrogé nos clients pour recueillir leur appréciation quant aux prestations délivrées chaque jour par tous les collaborateurs de Poste Immo et de la filière immobilière de La Poste. Pour la 4e édition de cette enquête, nous pouvons nous féliciter de la forte mobilisation de nos clients qui traduit une amélioration continue de leur satisfaction.
L enquête menée fin 2009 auprès des clients
de Poste Immo permet d évaluer leur degré de
satisfaction qui va grandissant, preuve de la
diffusion de la culture de service et de la per-
tinence des process mis en place.
2010 verra la poursuite de l excellence rela-
tionnelle avec l arrivée d une nouvelle gouver-
nance immobilière, accompagnée d instances
repositionnant Poste Immo et les Métiers dans
leurs rôles réciproques.
le cadre de la relation client/fournisseur ainsi
que les droits et obligations réciproques. Il
comprend également des indicateurs de
mesure de la performance, véritables outils de
pilotage pour les équipes. Les facteurs de clef
de succès de cette collaboration résident pour
les Métiers dans la qualité de l expression de
leurs besoins, et pour Poste Immo, dans l ex-
cellence de sa prestation, la compétitivité des
coûts et l efficacité de la politique patri-
moniale.
RAPPORT D ACTIVITÉ
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